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1月北京二手房交易量上升2.8% 房价再跌2%

  进入2018年,北京(楼盘)二手房市场自2017年下半年以来的量增价跌走势还在继续,市场整体仍在低温之中保持稳定。二手房网签量维持万余套 房价持续回落据伟业我爱我家(博客,微博)市场研究院数据统计,2018年1月,北京全市二手住宅共网签10527套,同比2017年1月下滑18.1%,环比2017年12月小幅增加2.8%。整体来看,自2017年7月以来,北京二手住宅网签量基本上是在逐月增加,仅有10月因长假因素而有所下降,目前则稳定在了1万余套。

  价格上,2018年1月,北京二手住宅成交均价环比2017年12月下降了2.0%,降幅依旧维持在3%以内,幅度并不大。不过,从2017年5月以来,北京二手住宅价格一直在下跌,迄今已经连跌8个月。

  

1月北京二手房交易量上升2.8% 房价再跌2%

  市场的实际交易量同样在继续上升,据伟业我爱我家市场研究院数据统计显示,2018年1月,北京区域通过我爱我家达成的二手住宅实际签单量虽然同比2017年1月下降12.9%,但是环比2017年12月增加13.9%,其下半年(除10月外)逐月上升的整体趋势与网签量一致。

  

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,早在去年下半年开始,我们就预测北京二手住宅月网签量将逐步回升至万套以上,12月、1月稳定在万余套的网签量则证实了这一点。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,早在去年下半年开始,我们就预测北京二手住宅月网签量将逐步回升至万套以上,12月、1月稳定在万余套的网签量则证实了这一点。

  从政策角度而言,2017年“317新政”及后续政策的严厉程度是前所未有的,之后北京楼市交易量的下跌,房价回落证明了北京楼市调控取得了非常好的效果。去年下半年以来,北京二手房交易量的触底回升,并非调控效力的减弱,而是在强有力调控下,随着市场回归平稳,房价回落之后,自住购房需求的理性回归。政策虽然严厉,但政策预期的相对稳定,也支撑了自住购房需求平稳释放房价方面,购房人群受首付比例增加影响,购房心态更加理性,着急戗购心态不再,与此同时,房价持续小幅回落的心理预期,也使得大部分业主调低了心理价位,议价空间也在增大,与去年3月份时的房价相比,目前的北京二手房价跌幅已达12%左右,基本回到了2016年四季度水平。由于房价持续回落,北京二手房市场目前的需求是在逐步回升的,这其中主要是首次置业和改善升级的刚性需求,投资投机需求则在政策的打击下基本销声匿迹。政策的稳定,刚需人群也逐步结束观望,重新入市,市场整体正在理性、小幅回温,1月北京我爱我家签单量的增加就说明了这一点。但市场的整体热度依然不高,房价下跌预期较强,购房者占据交易主动权,议价意愿更强,相应的业主端则报价更理性,甚至愿意主动降价,所以稳中有降仍是未来北京二手房价的大趋势。

  商贷比例触底回升伟业我爱我家市场研究院数据统计显示,1月北京的二手住宅交易中,全款支付的比例为28.2%,环比12月减少1.4个百分点;商贷支付的比例为22.1%,环比12月增加1.7个百分点;市管公积金支付的比例为29.0%,环比12月增加0.3个百分点;其它支付方式(包括组合贷款、自行借款等)的比例为20.8%,环比减少0.6个百分点。整体来看,1月的支付结构与12月相差并不大。

  2017年年初时,北京二手房交易中商贷的占比在一半以上,新政实施后,首付比例的增加,尤其是大部分置业升级的家庭首付比例高达八成,使得商贷占比不断下降,12月的20.4%是全年最低值,1月商贷比例重新增加,虽然幅度很小,但也在一定程度上说明随着购房需求的理性回归,市场正在逐步复苏。

  

1月北京二手房交易量上升2.8% 房价再跌2%

  胡景晖分析表示,自从北京今年大幅提高二套以及非普通住宅的首付比例、上调银行贷款利率后,二手房交易中使用商业贷款的客户比例就逐步下降。如今,刚需人群让市场需求重新复苏,但他们的经济实力大多有限,不少人还是需要使用商业贷款,所以商贷比例重新增加。但目前北京仍然执行着高首付、高利率政策,各银行的贷款审批也颇为严格,商贷的占比即使回升也不会太大的幅度。目前北京二手房交易支付方式基本是各分秋色,占比都在20%-30%之间。使用公积金的客户占比较以前大幅提高,这在一定能够程度上说明国家公积金政策对刚需人群购房有着非常重要的作用。而商贷占比的下滑则与首付比例增加,去杠杆不无关系,这对降低楼市杠杆风险有着积极意义。

  两居室占比创一年新高

  据伟业我爱我家市场研究院数据统计,北京二手住宅1月的交易中,一居室占20.7%,环比12月增加0.6个百分点;两居室占58.0%,环比12月增加1.6个百分点;三居及以上占21.3%,环比12月减少2.2个百分点。与2017年12个月相比,今年1月的两居室交易占比为13个月来最高。

  价格上,一居室户型的成交均价环比12月下降0.7%,两居室户型的成交均价环比12月下降1.7%,三居及以上户型的成交均价较12月下降3.1%。整体上是户型越大,降价幅度越大。

  

1月北京二手房交易量上升2.8% 房价再跌2%

  1月北京交易的二手住宅中,60平米以下、60-90平米、90-140平米、140-200平米及200平米以上,各占32.0%、42.2%、20.9%、4.2% 、0.8%。其中60平米以下占比较12月减少0.5%,60-90平米占比较12月增加1.2%,90-140平米占比较12月减少0.6%,其它面积段没有变化。而60-90平米42.2%的占比同样为2017年1月以来的最高值。

  而在价格上,60平米以下、60-90平米、90-140平米、140-200平米及200平米以上各自环比12月增长0.7% 、-5.5%、2.1%、-1.7%、-15.5%,其中140平米以上的大户型价格都在下滑,200平米以上的下降幅度最大。

  

1月北京二手房交易量上升2.8% 房价再跌2%

  胡景晖分析认为,从户型和面积结构来看,60-90平米的两居室在1月成为了最受欢迎的交易户型,这一方面与当下二手房存量两居室占比较多有关,另一方面则与当前市场多为经济实力相对较差的刚需人群有关,两居室对刚需人群尤其是首次置业的人群来说性价比更高。

  与此相对的是,大户型在当前的调控形势下失去了交易空间,一方面,刚需为主的市场并没有多少大户型需求;另一方面,高首付、高利率的情况也使得置业升级人员不得不调整购房计划,降低购房面积的预期;而持有大户型的业主为了出售回款不得不降价促销,并由此造成了1月三居及以上户型、140平米以上户型二手房价格的更大幅度下跌。

  交易节奏继续放缓

  伟业爱我家市场研究院数据统计显示,1月北京二手房市场上每套成交房源的平均被看次数为17.49次,环比12月增加0.53次。每位成交客户的平均看房次数为6.34次,较12月增加0.16次,两项数据均为2017年以来的最高值。

  

1月北京二手房交易量上升2.8% 房价再跌2%

  胡景晖分析表示,“317新政”之后,北京二手房市场从卖方市场转向买方市场,恐慌性购房现象消失,购房者话语权增加,房源的议价空间增大,不着急购买的购房者在成交之前都会多次看房。虽然目前二手房的交易量在缓慢增加,但市场仍将下行的预期并没有改变,房价下跌的预期还让购房者更有底气,所以整个市场的交易节奏还在不断放缓。

  非京籍购房者降回六成以下

  伟业我爱我家市场研究院数据统计显示,1月北京的二手住宅交易中,客户为北京本地户籍的占40.1%,环比12月增加4.5个百分点,客户为非京籍的占59.9%。2017年前3个月,非京籍客户占比都在6成以上,更严厉的限购出台之后,非京籍客户占一度下滑到5成,直到2017年最后两个月,非京籍客户占比才重新回到6成左右。

  

1月北京二手房交易量上升2.8% 房价再跌2%

  胡景晖表示,资源聚集的北京,每年都吸引了大量高新技术人才和大量普通求职务工人员进入北京,非京籍购房需求一直在北京二手房交易中占据十分重要的位置。北京提升限购条件,要求连续60个月缴纳社保,并提高限贷门槛之后,在京工作年限较短的非京籍人士尤其是炒房客基本被堵在了大门之外,其占比也一度下滑较多。不过,市场低位企稳以后,重新入市的刚需、刚改人群同样是非京籍客户居多,他们的入市又让非京籍客户交易占比重新扩大,并在波动中回到了六成左右。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,整体上2018年1月北京二手房市场延续了2017年底的走势,交易量上稳中有升,交易价格稳中有降,二者反向而行,市场政策保持稳定,市场热度不高。

  虽然北京二手房市场仍在低位运行,但其中的投资投机基本消失,市场需求以首次置业和换房升级的刚需人群为主,他们其中大部分祖籍外地,购房多以60-90平米的两居室为先,购房心态上也比较理性,交易节奏缓慢,市场也因此更加健康稳定,杠杆风险大幅降低。

  随着春节的到来,2月北京的二手房市场将进入一段沉寂期,交易量下降,3月的政策走向则将决定2018年的整体市场走势。不过,在中央“房子是用来住的,不是炒的”精神的指导下,未来北京的楼市政策基本会维持稳定,二手房交易量也有望企稳,月网签大概率会保持在10000套到15000套之间。

  (来源:江苏在线资讯)

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