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调查丨石家庄市值50亿元城改地块 深陷“三国杀”

  “变旧为新,改乱为治”的城中村改造夙愿,未能顺利与美好实现,反而让石家庄(楼盘)长安区东兆通村被残垣断瓦围城。

  高伟很无奈。身为东兆通村委会原副书记的他,未能阻止自己的两栋房子被强拆。这次改造涉及全村1300多户家庭,人口约4475人,改造地块占地约690亩,按照相邻城改地块定向摘牌价611万元/亩计算,东兆通村约690亩改造地块保守估计超40亿近50亿元的市值,这也是纠纷的导火索,现在,东兆通村地块陷入了三家开发企业的角力。

  根据中国房地产报记者调查,东兆通村改造项目已是三次易主,自2011年起,东兆通村委会先后与石家庄名都房地产开发有限公司(以下简称“名都地产”)、2014年与石家庄乐城创意国际贸易城开发有限公司(以下简称“乐城国际”)、2017年与石家庄宝居房地产开发有限公司(以下简称“宝居地产”)分别签署了开发协议。

  2011年4月22日与东兆通村委会合作的名都地产,属于红星美凯龙加盟商,在河北省内多地开发地产项目,其在东兆通村改造项目投入300万元保证金(目前未退还),负责人郝经理自认为“拥有开发实力,在宝居地产接管开发后,至少应让渡一半项目开发权由其参与”。

  2014年与东兆通村委会签订开发协议的是,拥有浙商背景的乐城国际,股东中包含了开封(楼盘)市兰尉高速公路发展集团、石家庄融创贵和房地产开发有限公司、浙江乐城实业集团有限公司等实力雄厚的股东方。

  乐城国际为此投入1000万元保证金,完成了城中村拆迁安置方案的审批备案,并确立了先安置后拆迁的方案。

  乐城国际的拆迁安置协议据称得到了多数村民的认可,进入2017年,当村民还未从乐城国际提出的先安置后开发改造方案中回过神的时候,于2015年当选村委会主任的温彦军力主引入宝居地产。乐城国际以及名都地产“被出局”。

  宝居地产在及时缴纳了10亿元的改造保障金后,又重金引入了绿城集团参与代建,为加持信誉,案名定为绿城•桂语长安。

  多数村民对于引入宝居地产并不认可,理由是“宝居地产之所以能获得改造权,是温彦军与宝居地产幕后股东方闫嘉有亲属关系。”

  对这种说法,温彦军及宝居地产股东郝树宾予以否认,均表示“宝居地产参与开发是通过公开招标、满足及时缴纳保证金等开发条件的竞标后的正常结果。”

  围绕东兆通村改造项目的合作开发权的争夺愈发激烈,名都地产、乐城国际在均未与东兆通村委会解除合作协议的情况下,通过各种途径表达诉求,力争参与开发。

  在三方对该地块的争夺中,或明或暗均有品牌房企的影子,这也加重了围绕东兆通城改地块争夺的激烈程度,矛盾累积越来越深。

  东兆通村改造项目仅是长安区31个城中村改造项目之一,按照石家庄市政府规划,2020年前将完成区域内规划实施的所有城中村改造项目,这些城中村改造项目成为长安区东北部房地产市场的主力军。

  三易其主的博弈

  东兆通村,地处石家庄东北部,典型的城乡接合部,总面积3270亩,其中耕地面积2620亩,涉及城中村改造面积约690亩,是数千民众生活之根本,在石家庄市房价高涨,可开发地块日益稀缺的背景下,这里成为开发商争抢的“唐僧肉”,自2011年起,该村开始尝试引入投资方合作进行改造开发,但均因市场、资金、审批政策等因素的掣肘而进展缓慢。

  “我公司在2011年就与东兆通村委会签订了开发协议,并交纳300万元保证金,东兆通村委会出具了收据。”名都地产负责人郝经理对于被东兆通村委会劝退,颇为不满,亦不接受东兆通村委会单方解约。

  据她提供的一份与东兆通村委会签署的《合作开发协议》显示,合作开发项目占地面积不低于830亩,名都公司需满足40万平方米的安置房建设,其余面积归名都公司所有和开发,超出面积部分,按照3:7比例分配。

  进入2014年,东兆通村委会又与乐城国际签订了《西兆通镇东兆通村城中村改造项目合作开发协议书》,安置方案明确承诺全体村民“先建后拆”一次性安置(每户)315平方米住房,两个车位,两个库房,每人18平方米商铺,全体村民对该安置方案一致认可。协议签订后,乐城国际成立了“拆迁指挥部”,并组成了30多人的工作团队。

  2015年底,乐城国际与石家庄安区西兆通镇东兆通村委会、石家庄石房房地产评估事务所有限公司就“东兆通城中村改造项目”签订《房地产估价合同》,并在2016年1月19日完成了城中村拆迁安置方案的审批备案(经主办业务科室、主管主任、市拆迁办领导、市城中村改造办公室的书面同意)。

  2016年1月19日,乐城国际就完成了城中村拆迁安置方案的审批备案。2016年1月22日,长安区政府正式批复《关于东兆通村城中村改造异地建设用地事宜的请示》,要求规划局、国土局、住建局分别提出意见,但相关部门未予以书面批复,乐城国际克服困难,抓紧推进,继而向石家庄市政府提交《关于尽快批复东兆通城中村改造异地建设用地申请的请示》。

  东兆通村委会自2016年下半年至今,对于乐城国际报批四至范围方案需东兆通村委会盖章确认一事,以不满开发条件等理由不予盖章,并于2016年11月至2017年9月份,分别向乐城国际发函要求解除双方于2015年签订的《西兆通镇东兆通村城中村改造项目合作开发协议书》,乐城国际对此均明确表态不同意解除合同,要求东兆通村委会及时履行合同。

  2017年9月30日,长安区政府向石家庄市规划局发出了《石家庄安区人民政府关于确认石家庄宝居房地产开发有限公司为东兆通城中村改造项目实施主体的函》,2017年10月乐城国际向长安区委、区政府发送了《关于国际贸易城与东兆通村进行城中村改造工作的函》,乐城国际明确要求东兆通村民委员会及时履行合同,共同推进东兆通村的城中村改造工作。

  2017年6月21日,东兆通村委会通过发布招标公告后,选择与宝居地产签订合作开发协议,东兆通城改项目迎来了第三次易主。

  对于解除与名都地产、乐城国际的合作开发协议引发的争议,温彦军表示:“两家企业都是上届村委会引入,多年都没有积极投入推进开发,已给相关企业寄送了解约函,方才引入宝居地产”。

  争议招标

  过往西兆通(比邻东兆通村)改造安联生态城项目,遭遇近十年无法回迁的尴尬现实,让东兆通村的村民更加倾向于“先回迁安置后开发”的方案。

  获得合作开发权的宝居地产,从开始便遭到东兆通村村民的强烈抵制,对其介入东兆通村开发的能力和合规性提出质疑,“存在暗箱操作中标”。

  据村民称,2017年6月21日,温彦军在未经村两委会及村民代表会议授权的情况下,以石家庄安区东兆通村委会的名义在招标网上发布《石家庄安区西兆通镇东兆通村城中村改造项目招标公告》。

  公告核心内容为,负责筹集改造所需资金、办理项目相关手续、组织村民拆迁、进行拆迁补偿及安置建设等,目标为达到城中村改造相关规定和土地入市交易,建设居民回迁安置房。

  对投标报名资质要求为,具有房地产开发二级以上资质;具备金融机构出具AAA级信用证明,投标时间为2017年6月1日~27日。

  “对于宝居地产而言,既无过往开发经验、亦无资质评定以及进入机构信用证明,是如何获得东兆通村改造项目的开发权,已是不言自明。”名都地产、乐城国际对宝居地产的中标合法性及开发能力提出质疑。

  对此宝居地产股权人郝树宾接受中国房地产报记者采访时表示:“不符合招标资质怎么能中标,现在的政策环境怎么可能弄虚作假,宝居地产具备房地产开发二级资质,具备开发资质。”

  据知情人士透露,宝居地产之所以能中标,其实也有西兆通镇政府加快推进改造的意愿:“在与乐城国际的较量中,宝居地产先于其他公司缴纳了10亿元的开发保证金,所以获得合作开发权”。

  有村民回忆称,当时招商引资的是山东临沂(楼盘)永基置业有限公司,村委会成员及村民代表也亲赴临沂考察,返回后村委会签订合作开发协议的对象却变成了宝居地产,股东及管理层出现多位温彦军姑表亲戚。

  真相从宝居地产公司的工商登记的股东变更信息中,或可看出端倪。

  根据工商登记资料显示,宝居地产成立于2016年,注册资金1000万元人民币,法人蒋强,由临沂永基置业有限公司100%控股,永基置业成立于2010年,注册资本金3000万元,属于地方性开发企业。

  该公司人员结构在2017年频繁调整后,苗勇为监事、蒋强为公司董事、曹娇为经理。该注册信息看似无异样,其频繁的股权变更背后,却依然隐现被村民指为温兆军亲属的痕迹。

  据知情人士提供的变更前公司人员关系图显示,原股东张自晗(河北亨伦房地产开发集团有限公司实际控制人闫嘉的妻子)、总经理康丽莎(闫嘉的姑表妹)、监事何江宁(温彦军姑表弟,闫嘉姨表哥),闫嘉的父母则是温彦军的姑父及姑姑。

  “也正是这一层关系,让温彦军极力促成宝居地产入主东兆通村改造项目。在村民发现上述关系后,多次检举,方促成了宝居公司快速变更股东及管理人员,即便如此,宝居公司已难以取得村民的信任。”一位知情人士透露。

  对此,温彦军表示:“引入宝居地产公开招标结果,是为了快速推进改造建设,村委会对永基置业是有了解和考察的,宝居公司属于项目公司负责开发建设,不清楚它的股权变更及人员调整。”

  “三国杀”各拿理由对攻

  三家开发企业竞相争取合作开发权的背后,是巨额的经济利益驱使。依照2017年,安联生态城土地定向摘牌价为611万元/亩,东兆通村690亩地块的定向出让价格保守估计将不低于40亿元,该区块房价目前在15000-18000元/平方米。名都地产郝经理表示,“这个项目市值保守估计50亿元,盈利将不少于10亿元。”

  2017年,由于乐城国际商贸城的火爆销售,乐城国际提出的先回迁安置后开发的方案,在改造裹足不前多年后,重新给东兆通村的村民带来了期望。

  然而,这样的乐观情绪并未持续多久,东兆通村委会先后向名都地产、乐城国际致函解除合作协议,在未经两家公司同意的情况下,引入了被村民质疑并强烈抵制的宝居地产。

  宝居地产原本在三家合作开发企业的竞争中并不占优势,而其引入绿城合作开发,为其信誉背书,让其深度开发有了底气。

  2017年11月,在村民的反对声中,东兆通村委会委托的拆迁公司开始各个击破,正式实施拆迁。当月3日,2700余名村民再次联名要求罢免温彦军村委会主任的职务,同时抵制宝居地产参与东兆通城改项目,未果。

  9月12日,中国房地产报记者进入该村发现,村内拆迁过半,残垣断壁间处处张贴有 “绿城宝居实力共筑 桂语长安盛世绽放”的宣传海报。

  在东兆通村张贴的宝居地产《拆迁安置补偿政策》显示,选择1:地上建筑物,附着物依据石家庄市人民政府石政函(2016)年6号文件,按重置价格结合新给予的评估补偿,被拆迁房屋面积以评估机构实际测量为准,其他附属物、房屋装修、院落树木、地下室、厂房及附属设施等需拆迁的,以评估公司评估为准;宅基地确权,按照一户一宅一证的原则进行,并有村委会组织确认。此外房屋置换补偿则参考其具体制定的标准,即每个确权户宅基地面积达到0.201-0.25亩可无偿置换315平方米楼房以及地下室和两个地下停车位。

  乐城国际早在2014年与东兆通村委会签订的合作开发协议中就允诺,对村民安置区域面积约为39万平方米,小区综合办公楼建筑面积不小于5000平方米,整体商业建筑面积不小于5.5万平方米,区域内配建幼儿园、小学。

  并于2016年6月7日,设立三方共管, 7月11日向该注资人民币1000万元。东兆通异地建设区拆迁指挥部也于2016年8月25日正式成立并开始履行职责。截止到2017年10月17日,签订拆迁补偿协议为30户,交房拆除22户,已支付补偿款约人民币430万元;剩余8户补偿款待交房后进行支付,共计人民币150万元。

  2017年,东兆通村委会向长安区法院提起确认合同无效一案的诉讼,要求解除2015年与“国际贸易城”(注:乐城国际一方)签订的《西兆通镇东兆通村城中村改造项目合作开发协议书》。东兆通村委会起诉状中称协议签订后,“国际贸易城”未能按照协议约定履行,土地批复、规划等审批手续没有任何进展;征地补偿款、开发建设保证金、拆迁工作经费等开发费用也未在约定时间内足额交纳。

  但是上述指摘并不被乐城国际所认可,其继续争取开发权益。

  名都地产与东兆通村委会于2011年签署的合作协议,则显示双方合作占地面积不低于830亩,名都地产满足40万平方米的安置房建设,依照多退少补的原则,将剩余地块进行商业开发,并约定东兆通村委会不得将土地与第三人合作开发或转让,否则双倍返还保证金。

  就东兆通村委会单方解除合作协议,名都公司已向长安区提起控告。

  石家庄长安区东兆通村改造项目深陷“三国杀”的局面,仅仅是一个开始,远未有结果。这抑或是长安区31个城中村改造项目中的难点,以及缩影。

  (来源:中国房地产报微信号)

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