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21平米的储藏室,套内仅8.4平米,济南绿城·玉蘭花园储藏室公摊60%,究竟摊的啥?

  ◆经济导报记者 韩祖亦

  15日上午10时30分,济南(楼盘)高新绿城·玉蘭花园储藏室的在线销售通道就要正式开启了。但直至10时,该楼盘业主廖伟,依旧在“买”与“不买”中犹豫不决。

  “前天在业主微信群从其他邻居那里了解到,我那栋楼下储藏室的公摊比例超过了60%。也就是说,我之前相中的那间储藏室,虽然在售楼处展板上标注着面积为21.13平方米,但实际套内只刚刚超过8平方米。”即便有折扣,但花9万元左右买一间8平方米的储藏室,廖伟对其“性价比”产生了怀疑。

  经济导报记者注意到,近年来,购房者与楼盘开发商间,因储藏室公摊产生的纠纷,并不鲜见。那么,如此高的公摊比例,到底“摊”的是什么?市场上的公摊比例,又处于一个怎样的水平呢?

  “绝大部分面积都是公摊啊”

  随着楼房越建越高,电梯越设越多,高层住宅的公摊面积一路水涨船高。

  “像我在济南高新绿城·玉蘭花园买的一套接近145平方米的住宅,实际套内面积仅有112平方米,公摊部分接近33平方米。”正因于此,在置业顾问发来微信,告知楼盘将要出售储藏室的时候,即便还“背着”超过100万元的房贷,廖伟及家人也都倾向于“拿一套”。

  “一家子过日子,又有小孩,各种杂七杂八的东西特别多。房子说起来是145平方米的四室,但除去公摊面积,实用面积并不大,很多婴儿车之类的东西,也不适合放在家里,有间储藏室,就能方便很多。”于是,廖伟到售楼处缴纳了3万元认筹款,获得在线选储藏室的资格。

  “我之前想当然地认为,储藏室公摊占比就算比住宅大,既然在同一栋楼上,应该也不会大很多。”然而,廖伟在业主微信群中注意到,邻居们都在纷纷“吐槽”此次待售储藏室的高公摊。“根据置业顾问的介绍,储藏室的公摊在50%至60%,我那栋楼平均达到60%。我于是马上登录济南市住宅与房地产信息网,发现我计划购买的储藏室,绝大部分面积都是公摊啊。”

  例如,廖伟此前看中的一套房屋面积为21.13平方米的储藏室,在济南市住宅与房地产信息网上的套内面积实际仅为8.44平方米,公摊面积为12.69平方米;另一套房屋面积为18.15平方米的储藏室,套内面积仅为7.25平方米,公摊达10.9平方米。上述公摊比例均达到60.06%。

  “如果想有10平方米的套内面积,房屋面积得在25平方米以上,总价也就跟着提高了。”虽然认为储藏室颇有购置必要,但预算有限的廖伟,面对明显低于预期的套内面积,开始踌躇不定。

  14日,经济导报记者来到济南高新绿城·玉蘭花园售楼处,在二楼的一侧,放置着两面大大的展板,上面公示着此次开盘的储藏室房源信息。多名业主正在展板前,详细对比着各套储藏室的“性价比”。

  除每一套储藏室在所处楼栋中的具体平面位置外,展板上还以表格的形式,一一公示了面积等详细信息,然而并未显示套内面积及公摊比例。

  “储藏室的公摊都比较大,肯定比住宅公摊要大,现在楼盘都是这样的。这次开盘的储藏室,公摊在50%至60%左右,每栋楼之间会有些许差别。”该售楼处一名置业顾问对经济导报记者表示。

  万达文旅城竟达62%

  那么,真的如其所言,此为行业惯例吗?

  去年年底,济南市民李钰在唐冶片区一大型楼盘购置了一套住宅。“当时,参与认筹的购房者数量远远超过了开盘的房源总量,为了得到优先选房权,我‘打包’购买了与该套住宅‘捆绑’的储藏室和车位。”

  彼时,因为关注重点在对住宅房源的选择上,且储藏室的房号已与住宅房号一一对应,无法挑选,故李钰并未去详细了解其所购储藏室的具体情况。

  直至3个月后,李钰再次去售楼处办理相关手续时,才向置业顾问“随口”一问。“我之前只知道我买的储藏室的面积是14.06平方米,总价在7.6万元左右。当时就想了解它的套内面积有多少。置业顾问查询后告诉我,套内面积只有8.05平方米,差不多少了一半,公摊超过了40%,我当时就被惊着了。”

  不过,李钰的“震惊”并没有延续多久,就被“天外有天”的公摊比例“安抚”了。“我的一个朋友在万达文旅城买了一套住宅,他说他那栋楼储藏室的公摊比例竟然达到62%,看来我这套储藏室的得房率还算高的。”

  为此,经济导报记者在济南住宅与房地产信息网上查询到“济南万达文化体育旅游城D2地块项目(B-13地块)”的相关信息。

  以“4号楼”为例,该楼栋批准销售的住宅套数为204套,批准销售面积2.95万平方米,其中已售98套;储藏室(地下室)34套,批准销售面积509.61平方米。其中,房号为1-102的储藏室,房屋面积为13.69平方米,套内面积仅5.22平方米,公摊面积达8.47平方米,占比达到61.87%;房号为2-111的储藏室,房屋面积为21.29平方米,但套内面积仅8.12平方米,公摊面积达13.17平方米。

  此外,位于工业南路以南、奥体西路以西,价格与品质定位颇高的绿地中央商务区,其储藏室的公摊面积占比也已过半。

  其中,绿地中央商务区B8地块1号楼,住宅批准销售套数为30套,储藏室(地下室)16套。房号为104的储藏室,房屋面积为12.88平方米,套内面积仅6.21平方米,公摊面积达6.67平方米;房号为113的储藏室,房屋面积为8.34平方米,套内面积为4.02平方米,公摊面积占到了4.32平方米,占比均接近52%。

  钱究竟花在了哪些地方?

  这也就是说,当你购买储藏室时,总价中相当比例,甚至过半的金额,都是为公摊面积而支付的。那么,这些钱,究竟花在了哪些地方呢?

  “我们的公摊比例是合法合规的,是政府房产部门根据我们楼盘的功能需要确定的,并不是我们自己确定的。每栋楼储藏室的公摊比例不一样,依据的则是每栋楼地下的具体功能排布。公摊部分主要包含地下廊道、楼梯间、排风机房、电表间、配电室等。”济南高新绿城·玉蘭花园开发商——济南东创置业有限公司(下称“东创置业”)规划部相关负责人对经济导报记者表示。

  至于每个楼盘储藏室公摊比例的差异,该负责人认为这并不具备可比性,“有的楼盘比较小,需要排布的功能间就少,这些规划是不一样的,也是由政府部门确定的。”

  同时,东创置业营销部相关负责人则对经济导报记者表示,相较住宅套数,储藏室的数量是远远不足的,所以此次开盘是完全自愿购买的原则,“而且总价也是根据套内面积确定的。”

  “目前市场上楼盘的储藏室公摊比例一般都比较大,在40%至50%区间的居多。如果达到60%,多数是设计上一些特殊原因导致的。”合富辉煌山东分公司副总经理许传明对经济导报记者表示,在储藏室的公摊面积中,地下交通空间是一个比较大的组成部分,比如过道、电梯厅、楼梯间等。此外,变电室、设备间、换热站等很多配套设施都设置在地下,这些都需要计算在公摊面积里。

  “因此,比较高的公摊比例,可能少见,或者说在设计时可以再多推敲一下,尽量降低公摊比例,但并不违规。而且,开发商在市场竞争中,对提高得房率这个指标,也在从设计、施工等环节做各种努力,争取压缩公摊面积。”许传明介绍,对于实际得房率这个相关指标,目前国家也没有对楼盘是否公示进行强制规定。

  对此,北京(楼盘)大学房地产法研究中心主任楼建波建议,政策上应在现有购房方式下,给开发商或代理销售中介一项强制义务,“即向购房者明示‘到底分摊了哪些面积’。”

  (应受访者要求,文中廖伟为化名)(编辑李师全 陈德罡)

  (来源:经济导报)

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